【実体験】（2026秋）住宅ローン金利が1.925％から2.175％に！返済額は変わらないのに利息が増えた。一般人の僕はどうなる？

2026年10月、銀行から住宅ローンの金利引き上げのお知らせが届きました。

また金利が上がるのか……。

今回の通知では、住宅ローンの金利が年1.925％から2.175％へ、0.25ポイント上昇するとのことです。

ただ、返済予定表を見てみると、毎月の返済額は36,416円のまま。

あれ？ 金利が上がるのに、支払う金額は変わらないの？

そこで、元金と利息の内訳を確認してみました。

すると、毎月支払う金額は同じでも、利息が増えて元金の減り方が遅くなっていることがわかりました。

僕は金融の専門家ではありません。普通に働いて、家族と生活している一人の住宅ローン利用者です。

今回は、実際に届いた通知の数字を使って、住宅ローンの金利上昇が僕の返済にどう影響するのかを調べてみました。

さらに、Xではほかの住宅ローン利用者がどう感じているのかも調査してもらいました。

住宅ローンの金利が上がって、みんな大丈夫なのだろうか？

そんな素朴な疑問も含めた、2026年10月時点の個人的な記録です。

結論｜毎月の返済額は同じ。でも利息が増えて元金返済額が減った

最初に、今回の通知でわかったことをまとめます。

• 住宅ローン金利は1.925％から2.175％へ上昇
• 金利変更日は2026年12月28日
• 毎月の返済額は36,416円で変わらない
• 2026年12月の利息は7,671円
• 2027年1月の利息は8,615円
• 利息が増えた分、元金返済額が減っている

特に気になったのは、2026年12月と2027年1月の比較です。

項目	2026年12月	2027年1月
毎月返済額	36,416円	36,416円
利息	7,671円	8,615円
元金返済	28,745円	27,801円

利息は前月より944円増え、元金返済額は944円減っています。

ただし、これは連続する2か月の比較です。借入残高も変化しているため、944円すべてが金利引き上げによる純粋な増加額という意味ではありません。

それでも、毎月の返済額が同じだからといって、何も変わっていないわけではないことがわかります。

銀行から届いた住宅ローン金利引き上げ通知の内容

まずは、今回届いた通知に書かれていた内容を整理します。

項目	内容
融資年月	2010年12月（平成22年）
現在の金利	年1.925％
変更後の金利	年2.175％
金利上昇幅	0.25ポイント
金利変更日	2026年12月28日
通知記載の融資残高	4,839,722円
毎月の返済額	36,416円
ボーナス返済	なし

住宅ローンを組んだのは2010年12月。

もう15年以上、返済を続けていることになります。

現在の残高は約484万円です。

我が家は、かなり安い中古マンションを購入しました。そのため、住宅ローンの返済額も比較的少ない方ではないかと思っています。

とはいえ、金利が上がるという通知を見ると、やはり気になります。

しかも、今回が最後の金利上昇になるという保証もありません。

【実際の数字】住宅ローン9か月分の返済予定表を公開

ここからは、銀行の通知に記載されていた返済予定表を見ていきます。

対象は2026年10月から2027年6月までの9回分です。

毎月の返済額は36,416円で統一されています。

なお、返済日は2026年10月27日を基準に毎月27日として整理しています。休日などによる実際の返済日の調整は、この表では反映していません。

返済回	返済月	元金	利息	返済額
190	26年10月	28,653円	7,763円	36,416円
191	26年11月	28,699円	7,717円	36,416円
192	26年12月	28,745円	7,671円	36,416円
193	27年1月	27,801円	8,615円	36,416円
194	27年2月	27,851円	8,565円	36,416円
195	27年3月	27,902円	8,514円	36,416円
196	27年4月	27,952円	8,464円	36,416円
197	27年5月	28,003円	8,413円	36,416円
198	27年6月	28,053円	8,363円	36,416円
合計	9回	253,659円	74,085円	327,744円

9か月間で支払う予定の金額は327,744円。

そのうち、元金の返済に使われるのが253,659円、利息として支払うのが74,085円です。

つまり、9か月間に支払う約32万8,000円のうち、約7万4,000円は借入元金を減らすお金ではありません。

これは金利変更前後を含む9か月分の合計であり、金利上昇だけによって発生した追加負担ではありません。

改めて数字にすると、なかなか考えさせられます。

住宅ローンの残高はどのくらい減っている？

次に、返済後の住宅ローン残高を確認してみます。

返済月	返済後残高
2026年10月	4,811,069円
2026年11月	4,782,370円
2026年12月	4,753,625円
2027年1月	4,725,824円
2027年2月	4,697,973円
2027年3月	4,670,071円
2027年4月	4,642,119円
2027年5月	4,614,116円
2027年6月	4,586,063円

通知に記載された当初の残高4,839,722円から、2027年6月の返済後には4,586,063円になる予定です。

9回の返済で元金が253,659円減る計算です。

この金額は、先ほどの返済予定表にある元金返済額の合計とも一致しています。

毎月きちんと返済していれば、元金そのものは減っています。

ただし、金利が上がると、同じ返済額でも元金が減るペースは遅くなるのです。

金利が上がったのに毎月の返済額が変わらないのはなぜ？

今回、僕が一番不思議に思ったのはここです。

金利が上がったなら、毎月の支払いも増えるのでは？

ところが、通知を見る限り、2027年6月まで36,416円のままです。

調べてみると、住宅ローンには「5年ルール」と「125％ルール」という仕組みを採用している商品があることがわかりました。

5年ルールとは？

変動金利の住宅ローンで、金利が変わっても毎月の返済額を一定期間据え置く仕組みです。

ただし、返済額が変わらなくても、元金と利息の内訳は変わります。

例えば、毎月36,416円を支払っている場合、利息が増えれば、その分だけ元金の返済額が減ることになります。

まさに今回の僕の返済予定表に見られる変化です。

125％ルールとは？

返済額の見直し時に、金利上昇によって返済額が増える場合でも、直前の返済額の125％を上限とする仕組みです。

仮に36,416円にこのルールが適用されるなら、見直し時の返済額の上限は45,520円になります。

ただし、これはあくまで計算例です。

すべての住宅ローンに5年ルールや125％ルールがあるわけではありません。

また、今回の僕の住宅ローンで実際にどのルールが適用されているのかは、契約内容を確認する必要があります。

三菱UFJ銀行では、変動金利・元利均等返済の場合の5年ルールと125％ルールについて、公式サイトで説明しています。

参考：三菱UFJ銀行「住宅ローンの5年ルール・125％ルールについて」

なお、上記は一般的な仕組みを理解するための参考情報であり、僕の借入先が三菱UFJ銀行という意味ではありません。

未払い利息って何？ 僕の住宅ローンでも発生している？

住宅ローンの金利上昇について調べていると、「未払い利息」という言葉も出てきました。

これは、毎月の返済額よりも、その月に支払うべき利息の方が大きくなった場合などに発生するものです。

例えば、毎月の返済額が36,416円なのに、支払うべき利息が40,000円になった場合、差額の3,584円が未払い利息となる仕組みがあります。

ただし、扱いは金融機関や契約によって異なります。

今回の僕の返済予定表では、金利変更後の2027年1月の利息は8,615円です。

毎月の返済額36,416円を下回っており、元金返済も予定されています。

そのため、少なくとも今回確認した返済予定表からは、未払い利息が発生しているとは読み取れません。

利息が増えることと、未払い利息が発生することは別の話なんですね。

もし金利がさらに0.25ポイント上がったら？

今回の住宅ローン残高は約484万円です。

金利が0.25ポイント上がると、どれくらい利息が増えるのでしょうか。

借入残高が4,839,722円のまま変わらないと仮定して、単純計算してみました。

項目	参考計算
借入残高	4,839,722円
金利上昇幅	0.25ポイント
1か月の利息差	約1,008円
12か月分の単純換算	約12,099円

これは借入残高が減らないと仮定した参考計算です。

実際には毎月元金を返済しているので、年間の追加利息や総返済額がこの数字と一致するわけではありません。

また、毎月の引き落とし額が1,008円増えるという意味でもありません。

では、借入残高がもっと大きかったらどうでしょうか。

金利0.25ポイント上昇による利息差の比較

借入残高	月の利息差	年間単純換算
500万円	約1,042円	12,500円
1,000万円	約2,083円	25,000円
2,000万円	約4,167円	50,000円
3,000万円	6,250円	75,000円
4,000万円	約8,333円	100,000円
5,000万円	約10,417円	125,000円

※すべて借入残高が一定という仮定で計算しています。実際の返済額の増加や年間利息の確定額ではありません。

こうして見ると、同じ0.25ポイントの金利上昇でも、借入残高によって影響が大きく違うことがわかります。

我が家のように残高が約484万円の場合と、数千万円の住宅ローンを返済している場合では、負担の大きさも変わってきます。

昨日も別の銀行ローンの金利上昇について記事を書いたばかり

実は、今回の住宅ローンとは別に、僕は銀行ローンも返済しています。

昨日、2026年10月29日には、その銀行ローンの金利上昇についても記事を書きました。

そちらは借入当初200万円のローンで、今回の住宅ローンとは別の契約です。

その銀行ローンでも、金利が2.44％から2.69％へ上昇する予定となっています。

つまり、別々のローンで、どちらも0.25ポイントの金利引き上げです。

項目	住宅ローン	別の銀行ローン
旧金利	1.925％	2.44％
新金利	2.175％	2.69％
上昇幅	0.25ポイント	0.25ポイント
毎月返済額	36,416円	18,490円（2027年予定）
今回通知の残高	約484万円	約52万円（2027年1月返済前）

2つのローンの返済額を合計すると、2027年の予定では月54,906円になります。

もちろん、住宅ローンと銀行ローンでは、借入条件も残りの返済期間も異なります。

同じ0.25ポイントの上昇でも、実際の負担は同じではありません。

昨日の記事では、2023年から2027年までの銀行ローンの返済履歴や金利の変化を、実際の数字で比較しています。

【実体験】銀行ローン200万円、金利上昇で返済額はいくら増えた？｜2023年から2027年の返済計画を比較

住宅ローンに続いて別のローンまで金利上昇。

普通に働いて生活している僕としては、これからどうなるんだろうと考えてしまいます。

住宅ローンの金利上昇、みんなはどう感じている？ Xの反応を調べてもらった

僕だけが金利上昇を気にしているのだろうか。

ほかの住宅ローン利用者は、どう受け止めているのだろう。

気になったので、GrokにX上の投稿を調査してもらいました。

対象は主に2025年から2026年の住宅ローン金利引き上げに関する投稿です。

調査報告には、次のような反応が挙がっていました。

金利引き上げの通知に驚いた人

住宅ローンの金利変更通知が届き、借入当初と比べて金利が大きく上がったことに驚く声が報告されていました。

長期間返済していると、借りた頃の金利と現在の金利が違ってくることもあります。

僕も今回の通知を見て、改めて金利の変化を意識しました。

返済額が変わらないのに利息が増えることを心配する人

今回の調査で、特に僕自身の状況と重なったのがこの話です。

毎月の返済額は変わらない。

でも、利息が増えて元金の返済額が減っている。

これは、実際の返済予定表を確認しなければ気づきにくい部分かもしれません。

僕も、もし今回の通知で金利だけを見ていたら、ここまで気にしていなかったと思います。

固定金利への変更や繰上返済を考える人

金利上昇をきっかけに、固定金利への変更や繰上返済を考えるという話も調査報告にありました。

ただし、固定金利に変更すれば必ず得になるわけではありません。

変更時点の金利や残りの返済期間、手数料なども関係します。

繰上返済も同じです。

利息を減らせる可能性がある一方で、手元の現金が減ることにもなります。

金利上昇を想定していた人もいる

一方で、金利上昇をある程度想定していて、比較的冷静に受け止めているという反応も報告されていました。

住宅ローンに対する考え方は、人それぞれですね。

なお、ここで紹介した内容はGrokによるX調査報告を要約したものです。個々の投稿本文・投稿日・投稿URLについては独立した確認が完了していないため、特定の投稿者の発言として断定的に引用していません。また、X上の反応が住宅ローン利用者全体の意見を代表するわけではありません。

今20代、30代だったら、新築一戸建てを買う覚悟があるだろうか

ここからは、僕自身の率直な感想です。

我が家は、かなり安い中古マンションを購入しました。

そのため、現在の住宅ローンの返済額は月36,416円です。

もちろん、これ以外にも生活に必要なお金はかかります。

それでも、今の住宅ローンの返済額については、比較的抑えられている方だと思っています。

では、もし僕が今20代、30代だったらどうだろう。

これから新築の一戸建てを購入しようと思ったら、本当に清水の舞台から飛び降りるくらいの覚悟が必要になる気がします。

住宅を購入するとなれば、何年も先の生活まで考えなければなりません。

今の収入で返済できるのか。

子どもの教育費はどうするのか。

車の買い替えや家電の故障にも対応できるのか。

そして、住宅ローンの金利がさらに上がったらどうするのか。

考え始めると、心配事が次々と出てきます。

もちろん、今後も金利が上がり続けると決まったわけではありません。

でも、今回で金利上昇が打ち止めになるという保証もありません。

将来のことは誰にもわかりませんが、今の僕は期待よりも不安の方が大きいです。

それにしても、若い人たちはどうやって生活しているんだろう？

そんなことを考えている一方で、普段の生活の中で不思議に思うこともあります。

僕が働いている会社の若い人たちを見ると、いわゆる高級車に乗っている人もいます。

新しいiPhoneが発売されると、すぐに買い替えている人もいます。

いや、本当にすごいなと思います。

もちろん、車やスマートフォンにお金をかけることが悪いとは思いません。

趣味や価値観は人それぞれですし、何にお金を使うかは本人の自由です。

ただ、住宅ローンの金利が0.25ポイント上がっただけで、将来の生活を心配している僕からすると、どうやってやりくりしているんだろうと不思議になります。

収入が多いのかもしれません。

しっかり貯金しているのかもしれません。

車やスマートフォンにお金をかける代わりに、ほかの支出を抑えているのかもしれません。

実際の家計事情はわからないので、何とも言えません。

でも、純粋にすごいなと思うんです。

僕自身は、住宅ローンの返済予定表を見ながら、これからの金利を心配しています。

人によってお金の使い方も、将来に対する考え方も、本当に違うものですね。

金利はこれからも上がる？ 日銀の動向も気になる

住宅ローンの金利が上がった背景には、金融市場の金利動向などがあります。

日本銀行は2026年にも金融政策の見直しを行っており、9月には金融市場調節方針の変更を公表しています。

参考：日本銀行「金融市場調節方針に関する公表文（2026年）」

ただし、日銀の政策金利と、僕が借りている住宅ローンの適用金利は同じものではありません。

銀行ごとの基準金利、優遇幅、契約条件、金利見直し日などによって、実際の住宅ローン金利は変わります。

そして、これから先の金利がどうなるのかは、現時点ではわかりません。

だからこそ、金利が上がるというニュースを見るだけでなく、自分の住宅ローンの契約内容や返済予定表を確認することが大切なのだと思います。

これから僕が確認しておきたいこと

今回、住宅ローンの通知を調べてみて、まだ確認しておきたいことも出てきました。

• 自分の住宅ローンに5年ルール・125％ルールが適用されるのか
• 次に毎月の返済額が見直されるのはいつなのか
• 最終返済期限はいつなのか
• 金利がさらに上がった場合、返済額や完済時の残高はどうなるのか
• 繰上返済をする場合、どのような条件や手数料があるのか

金利が上がったからといって、すぐに固定金利へ変更したり、無理に繰上返済をしたりするつもりはありません。

まずは、自分の契約を正しく理解することから始めたいと思います。

まとめ｜住宅ローンの金利が上がった。一般人の僕はどうなるんだ？

今回は、実際に届いた住宅ローンの金利引き上げ通知をもとに、返済額や利息の変化を確認してみました。

金利は1.925％から2.175％へ上昇。

毎月の返済額は36,416円で変わりません。

でも、返済予定表を見ると、利息が増え、元金の返済額が減っていました。

9か月分の返済予定を合計すると、支払額327,744円のうち、利息は74,085円です。

こうして数字で見ると、住宅ローンの返済について、これまで以上に考えさせられます。

昨日は別の銀行ローンの金利上昇について記事を書き、今日は住宅ローンの金利上昇について考えています。

立て続けにこうした通知を見ると、普通に働いて生活している僕としては、やはり将来が気になります。

我が家は比較的安い中古マンションを購入したので、現在の住宅ローン残高は約484万円です。

それでも不安になるのですから、今から数千万円の住宅ローンを組んで家を購入する人は、どんな気持ちなのだろうと思います。

もちろん、住宅を購入することが悪いわけではありません。

金利上昇を想定したうえで、しっかり返済計画を立てている人もいるでしょう。

ただ、僕にはまだわからないことがたくさんあります。

これから金利はどうなるのか。

物価や生活費はどうなるのか。

そして、みんなはどうやってこの状況を乗り越えているのか。

今のところ、僕にできるのは、毎月の返済を続けながら、家計と住宅ローンの状況を確認していくことだと思っています。

銀行から届く金利変更のお知らせ。

以前なら、金利が上がったことだけ確認して、そのまま片付けていたかもしれません。

でも今回は、ChatGPTにも手伝ってもらい、元金や利息まで調べてみました。

金融に詳しくない僕でも、実際の数字を見ることで、少しずつ理解できることがあります。

もし同じように住宅ローンを返済している方がいたら、金利だけでなく、毎月の元金と利息の内訳も一度確認してみてはいかがでしょうか。

皆さんは、住宅ローンの金利上昇をどう受け止めていますか？

不安に感じているのは、僕だけなのでしょうか。

今回の記録が、誰か一人でも自分の住宅ローンについて考えるきっかけになればうれしいです。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

【参考比較】住宅ローン残高500万円〜5,000万円で金利が0.25ポイント上がるとどうなる？

最後に、住宅ローンの借入残高によって、金利上昇の影響がどれくらい違うのかを比較してみました。

今回、僕の住宅ローンは年1.925％から2.175％へ、0.25ポイント上昇することになりました。

では、住宅ローン残高が500万円、1,000万円、3,000万円、5,000万円だった場合、どれくらい利息が増えるのでしょうか。

ChatGPTに単純計算してもらった結果がこちらです。

住宅ローン残高	1か月の利息増加目安	年間の増加目安
500万円	約1,042円	12,500円
600万円	1,250円	15,000円
700万円	約1,458円	17,500円
800万円	約1,667円	20,000円
900万円	1,875円	22,500円
1,000万円	約2,083円	25,000円
1,500万円	3,125円	37,500円
2,000万円	約4,167円	50,000円
3,000万円	6,250円	75,000円
4,000万円	約8,333円	100,000円
5,000万円	約10,417円	125,000円

※重要：この表は毎月の住宅ローン返済額が増える金額ではありません。

借入残高が変わらないと仮定し、金利が0.25ポイント上昇した場合の利息差を単純計算した参考値です。

計算式は「借入残高 × 0.0025 ÷ 12」です。年間の数値も残高が1年間変わらないと仮定しています。

実際には毎月の元金返済によって残高が減るため、年間の利息増加額は異なります。また、返済方法、残りの返済期間、金利の見直し条件によっても影響は変わります。

5,000万円の住宅ローンなら年間約12万5,000円の利息差

今回の単純計算では、住宅ローン残高が5,000万円の場合、金利0.25ポイントの上昇による利息差は年間約12万5,000円になります。

一方、我が家の住宅ローン残高は約484万円なので、同じ条件で計算すると年間約1万2,100円です。

同じ0.25ポイントの上昇でも、借入残高によってこれだけ違うんですね。

もちろん、5,000万円の住宅ローンを組んでいる人でも、収入や貯蓄、家族構成などによって家計への影響は違うと思います。

それでも、こうして比較してみると、今から大きな住宅ローンを組むことに僕が不安を感じる理由も、少し見えてくる気がします。

住宅ローンの金利は、たった0.25ポイントの違いでも、借入残高が大きくなるほど利息への影響も大きくなります。

今回の表が、自分の住宅ローンの残高と金利を確認するきっかけになればと思います。

※この記事は2026年10月30日時点の個人的な体験談です。返済予定表の数字は本人が確認した通知内容をもとに整理し、参考試算は銀行の正式な返済額とは異なる場合があります。金融商品の選択や返済判断を勧めるものではありません。正式な契約条件は借入先の金融機関にご確認ください。